曹鹏:没有业委会，可以不交物业费

May 19, 2013 约10分钟读完牛博山寨

没有业委会，可以不交物业费

作者：秦兵律师

近来，物业费的追讨已经成为媒体报道的热点问题，物业服务机构似乎凭借“事实服务”更加“理直气壮”、“有恃无恐”，见“欠费”的就诉，甚至专诉名人，以期对其他同区而住的业主达到敲山震虎的目的。自古欠债还钱，天经地义，遗憾的是，物业服务机构似乎没有搞明白“物业费”到底是怎么产生的，真的是社区进驻了物业服务机构，业主就应该交服务费吗？

没有业委会，公共权利无法行使，谈何收费？

物业管理最早是在19世纪伴随着多层建筑的出现而发展起来的，由于其共用部位和设施由多个业主所共有，各所有权人的要求又各异，必然导致各种纠纷发生。为了统一意见、便于管理，业主组成业委会对公共部分进行维护，对社区秩序进行自治管理，保证公共设施的合理使用，使业主有一个良好的居住环境。

成立业委会并且通过业委会选择物业服务，那么是否请物业服务机构、请哪家物业服务机构由全体业主决定，是业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为，而能代表全体业主的这个组织，只有业委会！

业委会通过代表大多数、保护极少数的表决规则，整合统一代表广大业主的分散意志，使业主选择物业服务机构、决定社区重大事宜的权利得以有效地实现。从国际社会上近百年来的经验可以看出，业委会是保护业主的财产权与社员权、维护业主合法权益的最有效组织形式。可以说，如果社区没有业委会，那么业主在社区中近30%的公共权利就没法行使，无权利即不必付费，在这种情况下业主当然有权不必支付物业费！

除此以外，通过建立这种“无会既无费”的制度，也可以实现业委会的快速成立。大家知道，在实际中成立业委会是一件很困难的事情：首先就是物业服务机构的干涉和阻碍，他们已经意识到一旦业委会成立，其管理地位势必会受到影响，担心因服务质量差而被解聘，所以就会千方百计设置障碍，如禁止业主张贴公告，阻挠业主聚会等等，以破坏业委会的成立。再次，与物业服务机构有利害关系的相关行政部门，也会在成立业委会中以种种理由否认成立程序的合法性，导致筹备组重新组建，有的社区甚至近十余年无法成立业委会，极大地挫伤了业主的积极性。

没有业委会，业主们根本无法行使其公共权利，“无权利即无费用”——既然业主们无法行使公共权利，自然就不必支付费用。从实际中来看，一旦无人付费，那么物业服务机构为了及时获得自己的报酬，就有可能协助业主尽快成立业委会。

所谓“事实服务”实际是强买强卖

我们换种思维方式，站在一个更高的位置来考虑，我们为何要向政府纳税？是因为有一个能够代表我们利益的政府，人民选举了政府，要求政府为人民提供服务，政府作为人民的代表来实现对公共利益的管理，为我们提供公共服务，例如：治安、交通等。如果没有一个合法的政府，我们当然就没有必要纳税了。

对于社区也一样，业委会就是我们选举出来的小“政府”，物业费就是让业委会通过选择物业服务机构为公共利益提供服务的费用，如果没有业委会，业主就没有代表，当然也就不必支持物业费了。

可见，不成立业委会，业主是有理由不交物业管理费的。至于某些物业服务机构的那根可笑的“事实服务”的救命稻草，各位业主更不必害怕。有的物业服务机构经常以业主在办理入住的时候交纳了物业费，主张业主已事实接受了他们的服务，其实这是典型的强买强卖，他们似乎根本就不知道：物业服务合同是一种委托合同，根据中国合同法的规定，作为委托人个人的业主不仅可以因威迫而要求撤销合同，也可以随时解除委托合同！而且对于委托合同的解除来说，无需任何理由！

在没有成立业委会前，业主以不缴费的方式来保护自己的权益，是成本最低的方法，只有这样，才能使物业服务机构减少对业委会的干扰，协助业主尽快成立业委会，使业主的公共权利能够得以行使，最终实现社区的有效治理，实现社区的安全、清洁与安宁。

我们的一切权利都是争取来的，不这样，业委会永远是空中楼阁，永远遥不可及！只有积极行动起来，让社会充分尊重业主的选择权，业主的权利才能够得到保护，和谐社会才能最终实现！

对秦兵“没有业委会，可以不交物业费”观点的点评

作者：任晨光

秦兵律师的这个“没有业委会，可以不交物业费”的观点，深刻揭示了物业费的本质和内涵，提出了解决物业费纠纷的新思路，在当前的小区物业管理理论中，独树一帜，十分值得政府有关部门和广大业委会、业主来探讨和思考。

秦兵律师的观点，表明了物业费的本来意义：第一，物业费是对共有共用财产进行统一管理和维护而导致的费用，缴纳物业费是权利人的义务；第二，对共有共用财产进行怎么样的统一管理和维护由权利人决定，权利人通过业委会这种组织形式行使权利；第三，权利人被强行剥夺权利，无法行使权利时，就不必承担缴纳物业费义务，而由实际行使权利者承担。

秦兵律师的观点，透过现象看本质，揭示了物业费纠纷的根源在于，由于权利人的缺位，开发商未经权利人同意，行使了本来应该由权利人行使的权利——决定物业费价格和实施物业管理的方式，打着前期物业管理这个幌子，名为物业管理，实为提供售后服务，从而侵夺权利人的利益，同时又给权利人今后行使主权制造了障碍。

秦兵律师的观点，指出了当前解决物业费纠纷的社会成本最低的方式，就是在权利人缺位的情况下，由实际行使权利的人即开发商来承担交费义务；同时这样做也使得当前成立业委会的障碍得以清除。

那么，秦兵律师的这个观点是否合法呢？我先抛砖引玉，大家随后可以来讨论。在秦兵律师的这个观点的指引下，我重新查阅了《物业管理条例》，有三个重要发现。

第一个重要发现，前期物业管理并不是《物业管理条例》所规定的“物业管理”。理由是，根据条例第二条的规定，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”而前期物业管理公司不是业主聘的，所以前期物业管理并不是《物业管理条例》所规定的“物业管理”。

第二个重要发现，前期物业管理是开发商的责任，《物业管理条例》并没有强制规定开发商在前期物业管理期间必须聘请物业公司，聘请物业公司来进行前期物业管理不过是开发商为了完成自己的责任而采用的一种方式。理由是，根据条例第三章“前期物业管理”第二十一条的规定，“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”注意这一条，《物业管理条例》并没有规定开发商必须选聘物业公司来管，她没有规定“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应当选聘物业管理企业”，只是说如果“建设单位选聘物业管理企业的”，那么“应当签订书面的前期物业服务合同。”

与第三章明显不同的是，在第四章“物业管理服务”里，可以发现这是专门针对业主大会聘请物业管理企业而规定的一章内容。《物业管理条例》在这一章强制性规定了“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同”等内容。与第一个重要发现结合起来看，我们就会明白，条例已经明确地告诉我们，前期物业管理就是开发商的责任，不管聘不聘物业公司来管理都需要由开发商来负责，直到业主委员会产生，业主大会选聘了物业公司为止。

第三个重要发现，《物业管理条例》并没有强制规定前期物业管理费用由业主负责，但规定了保修责任由开发商负责。条例中涉及业主交费的条款共有8条，其中在第二章“业主及业主大会”中规定了1条业主交费的义务，在第四章“物业管理服务”中有5条涉及业主交费事宜的规定，第五章“物业的使用与维护”有1条涉及业主交费事宜的规定，第六章“法律责任”有1条涉及业主交费事宜的规定，恰恰在第三章“前期物业管理”中没有1条是涉及业主交费的，也没有规定前期物业费由业主来承担。

我们从第三章“前期物业管理”中只是看到了开发商可以通过业主临时公约来约定业主的义务，并且售房合同内容应包含前期物业服务合同内容等作了笼统的规定，并没有任何需要业主交费的规定。

我们再来看第四章“物业管理服务”中专门针对业主大会聘请物业管理企业是如何规定的。与第三章明显不同的是，在这一章里，《物业管理条例》不厌其烦地用了5条来强调业主必须交和如何交物业费。由此，条例已经明确地告诉我们，缴纳前期物业管理费不是业主的当然义务。

如果我们把第一、第二和第三个重要发现结合起来看，我们是否可以得出这样一个结论，前期物业管理不是《物业管理条例》规定的物业管理，《物业管理条例》并没有强制规定开发商必须选聘物业公司来进行前期物业管理，也没有强制规定前期物业费由业主来承担，我们业主和社会大众只是被开发商等强势集团所误导了，想当然地认为前期物业管理费由业主来承担。从此我们是否可以得出，秦兵律师的观点其实与《物业管理条例》并不矛盾呢？大家来谈谈看法。

另外，大家可以讨论一下，《物业管理条例》为什么不把“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”，“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应当选聘物业管理企业”，“业主应当缴纳前期物业管理费”等等这些在现实中司空见惯的内容写进前期物业管理的规定中呢？这是否体现了有良知的立法者在强势集团面前的一种智慧呢？是否就是设计好了在等待像秦兵律师这样的聪明人去发现，从而恢复社会公平正义呢？

最后，我们还可以探讨一下，由开发商来承担前期物业管理的交费义务，会不会导致业委会成立不起来，也就是说业主会不会为了不交费而不愿成立业委会？如果在一定的时限内，成立不了业委会又该怎么办？

附：《物业管理条例》有关条文

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。