近日，香港《经济导报》刊载了《关于房地产调控政策厉有为九答记者问》一文，读后颇有感慨。厉有为现已经退休，居住深圳，是原全国政协常委、深圳市委书记、市长。而他还是中国著名的改革人士，不断撰文力倡政经改革，曾被极左势力无情地绞杀，叫嚣要开除其党籍，撤销其党政一切职务。但厉有为不为所动，九死未悔地推动深圳乃至中国的改革开放事业，被誉为改革开放的“孺子牛”。退休后，仍不辞劳苦为中国的劳动大众奔走呼号，不遗余力地追求社会公正、自由、平等。中共18大召开前，他于2012年10月22日在香港《经济导报》推出《时间就是生命，改革就是求存——关于政治体制改革若干问题的思考》一文，在海内外引起巨大反响，转载者上亿。目前中国内地正在推进城镇化，厉有为借房地产调控政策问题答记者问，实际上回答了困扰着中国大陆的诸多问题。
城镇化是今年中国“两会”最热的话题之一。在被寄予厚望拉动中国经济复苏的同时，也被批评可能成为又一次的“大跃进”，最核心的问题是，城镇化的钱从哪里来？城镇化资金来源大体包括中央和地方财政的资金，银行贷款、城投债、中央代发债、市政债，或者土地出让收入等。
有市场测算城镇化10年需投资40万亿元，而山西省发改委主任王赋在该省“两会”代表团讨论上发言则引述国家发改委宏观经济研究院的报告称，一个农业人口市民化需要10万元人民币的成本。比如说现在有2亿多农民工，那就是20多万亿。尽管政府决策层更加强调经济增长的质量，许多省一级政府也纷纷下调经济增长目标，但是部分地市乃至县市一级政府仍在强调经济增长的速度，仍在试图依靠大量投资拉动GDP的增长。在大部分地方投资目标的表述中，以促进城镇化进程为主导，带动房地产业发展，为地方政府的土地财政寻找新的出路。
客观地说，土地财政的影子实际上是一直存在的。例如内蒙古包头市的土地出让金与政府财政收入的占比虽各不相同，但可以说都比较倚重。该市各个区过去由于可用土地较多，开发区很看重土地出让收入，而2012年上半年土地出让减少，已影响到政府财政收入，支出出现亏空，无奈只能向上级政府申请财政补贴。2012年总体而言包头市的财政收入情况不好，个别区财政收入减少甚至影响到教师工资发放。
当然，包头市并非个例。一些地方现行的土地出让金支付方式是土地批租制，即开发商向当届政府一次性支付几十年的土地出让金，从本质上说这是“寅吃卯粮”、透支未来。这一土地出让制度的缺陷，也决定了土地财政不可持续，当届政府越是大量卖地，越会导致下几届政府的“钱袋子”趋紧。
在大力发展城镇化背景下，已有不少地方政府与房地产企业把未来城镇化看作是房地产业的救星。进入2012年11月后，国内多个城市开始集中推地，土地市场俨然点燃了冬天里的一把火。继10月全国卖地1.33亿平方米、同比增8%之后，北京、上海、广州、深圳等国内20个主要城市，近期的土地市场供应量和成交量又双双环比上升。
从地方今年“两会”的信息看，2013年土地出让收入仍将是许多地方政府财政收入预算的重要来源。广州市今年卖地收入计划475亿元，比2012年计划增长超过40%，收入和增幅预期较去年均大幅回升。其中，广州市本级卖地收入计划300亿元，增长62.2%。这是广州近四年来对土地市场最乐观的预期。
如此看来，如果不允许地方政府卖地，或土地收入一旦干涸，他们将难以维持。国家推行城镇化战略，或许是土地财政的最后盛宴。各地拿着城镇化这顶帽子，来搞过去的土地财政。对于城镇区域的土地如何运营，一般地方政府思路明确，即“统一收购”、“统一批租”，在土地收购—土地储备—土地出让三个环节，形成土地一级市场的政府垄断。令人担忧的是，在城镇化大旗掩护下，地方政府的投资冲动将会更加有恃无恐，更沦为他们获得土地财政的工具。
其实，部分地方政府为了卖地生财，大举进行城市扩容，强行征地、拆迁，引发诸多社会矛盾，在改进城市面貌、推进城镇化的同时，亦埋下诸多隐患。按现行法律法规，农村集体所有的土地必须通过国家征用转为国有后才能进入土地交易市场，交易的主体是政府，而非农民个人。
从政府决策层推进城镇化进程的初衷来看，主要是让农民转为市民，进入城市的农民当然需要房子，但就目前的房价而言，不仅进入城市的农民根本无力购买房子，即使北上广等地的高收入阶层也无力购买当地的房子。也就是说，不要说暴涨，即使房价维持目前的状况，进入城市的农民也没有条件购买房子。
事实上，土地财政是城镇化过程中走了偏路。地方政府卖土地，搞基建，地价高涨，房价就下不去，高房价套牢了购房者，其他无法释放，就卖不动商品，这样实体经济就好不了，实体经济不振，税收就上不来，税收少，钱不够花，地方又想办法卖地，再搞基建。现在地方政府正处在这样的恶性循环中。
城镇化的确给了地方政府一个大搞房地产、获取土地财政的最佳借口。新一轮的投资过热可能导致经济结构再次恶化，房价再一次攀升，从而有损于长期经济增长质量的提高，对此，政府决策层应该有所警惕，并出台相应措施加以遏止，更不要让城镇化沦为地方政府获取土地财政的工具。
而城镇化被认为是中国经济的新增长点。据媒体报道，由国家发改委牵头编制的《全国促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》将在近期正式出台。但发改委的领导们在谈及城镇化时，都回避或忽略了三个大问题：一是，城镇化进程是否应该与民主化进程协调发展？二是，城镇化如何面对中国30年来城市化快速发展对农村与农民的巨大欠债？三是，即将开始的城镇化会不会是一场消灭乡村的造城运动？
中国30年的高速城市化运动是失败的，城市污染严重，城市自治组织没有发展，城市建设千城一面，城市与乡村户籍二元化造成巨大落差，冲突越来越激烈。据著名经济学家吴敬琏说，近年中国城市扩张侵吞了30万亿元的土地差价，这些钱一方面没有回馈乡村，另一方面却助高了房价，只是有利于权贵利益集团，于国于民于社会，没有创造正价值。
城镇化过程如果还一心一意做大做强官府的基层组织，并依靠这些组织来实现城镇化，那么社会组织就不可能健全建立起来，基层组织在经济利益方面形成联合，必然侵蚀百姓利益，新城镇化将成为城镇吃人运动,造成大量的维权与上访事件发生，新的城镇建设过程将永无宁日。
城镇化应该学习发达国家的地方政权自治经验与方式。譬如美国县级政府以下的小城市，基本都是自治方式，市长多由民选议长担任，城市发展与重大事项由市议会决定，并予以公开，市长拿象征性工资甚至不拿，市长下面是聘请的职业经理人，城市经理人下面则是公职人员。这样的权力结构既兼顾效率，又体现民主自治原则，极大减少了贪腐的机会与可能。
官方已经把农村的城镇化作为实现城乡一体化的主要手段，路径则主要靠产业推动，即所谓的“三化一体”：工业化、城镇化和农业产业化。但从人口流动的现状看，农村人口在大幅减少，而产业发展既靠需求，又靠要素供给。经济社会中的各种关系纵横交错，故一厢情愿的行政规划往往会酿成大错，必须反省过去、正视现实。
中国的农村工业化概念产生于1930年代，当初是鉴于农村人口因过剩而大量涌入城市所提出的对策，但并没有实质性推动。农村工业化真正兴起时是1980年代，即以乡镇企业的形式出现在全国各地，成为当时中国经济增长的重要推动力量。这也是政府所希望的，即鼓励农村劳动力“离土不离乡，进厂不进城”，一方面减轻城市压力，另一方面则可以藉此来逐步实现城乡一体化。但由于乡镇企业事实上存在着政企不分的问题，同时产生低激励和负激励效应，最终导致乡镇企业的模式逐步演变。
农村乡镇企业由盛转衰，除了模式有问题，还与工业化过程中的产业升级要求和集聚化特征有关。那么，农村工业化今后能否二次崛起？可能性似乎不大。
首先，农村面临生产要素中的主要一大要素──劳动力的缺乏。现在随着农村人口的不断迁移，以至出现了农村青壮年劳动力普遍短缺的现象。连《人民日报》也转载了农村老人感慨“村里缺年轻人，连丧事也难办”的案例。据估算，目前中国农村从事农业劳动的人口大约在1.6亿左右，比国家统计局提供的数据整整低一个亿左右。中国的农业实际上主要是靠老年农民来支撑的。尽管国家统计局显示仍有2.66亿第一产业劳动力在农村，但占全国三分之一就业人口只贡献5%多一点的GDP，可见这个数据很不可靠。
其次，通过建立乡镇工业园区来推进农村工业化，说白了还是政府行为，从过去30多年来中国大大小小工业园区规划和运营的情况看，大部分是失败的，普遍存在区域间产业同构化竞争、缺乏集聚效应和规模经济等现象。而作为乡镇级别的工业园区，能否吸引具有一定规模或先进的制造业来投资，除了一些区位优势好的地方外，本身就存疑。从现实情况看，不少企业为享受园区的减税和退税政策，只设一张办公台，异地经营现象十分普遍。更令人担忧的是，一些高污染行业的企业给当地环境造成的损害，远远高过对当地就业和税收的贡献。
第三，农村工业化存在如何与产业升级的大趋势相适应的问题。中国毕竟已经步入了重化工业化的后期，1980年代乡镇企业的兴起，与当初中国处于工业化早中期有关，故那时乡镇企业具有比较优势。这些年来，劳动力成本、资金成本、环保成本等都大幅上升，制造业投资增速也开始明显下降，由于中国的劳动力流动性较好，落后地区与发达地区之间的劳动力成本差异性也不大。因此，在投资意愿下降的情况下，农村工业化的需求没有后劲。
从2000年开始的“造城运动”，带来的是城镇土地利用效率的下降。据来自卫星遥感图像的数据统计，从1990年到2000年，中国城市的建成区面积从1.22万平方公里增长到2.18万平方公里，增长78.3%；到2010年，这个数字达到4.05万平方公里，又增长85.5%。而另一方面，最近10年间城镇新增常住人口不足50%，且从2000年开始，中国城市建成区的使用效率开始下降。它表现为，单位面积内GDP的增势明显减缓，且这10年间所扩张的面积中68.7%来自耕地，这是对农业和环境的极大破坏。当地行政部门在对城市进行规划时，多不顾及当地的生态环境，如中国665个城市中，有将近400个城市缺水，其中大约有200个城市严重缺水，这样去扩张城市，引进产业，无疑是竭泽而渔。据有关部门统计，全国90%以上城市水域已经严重污染。
其实，行政规划下的城镇化最可悲的，就是以各种名目来设计假大空的投资项目，如巨资建造人造景点、奢华体育娱乐场馆、巨大政府办公大楼，造成投资的巨大浪费，而另一方面，用于民生方面的却少之又少。
中国经济已经步入减速发展阶段，这显然与工业化进程有关，数据表明，无论是日本、韩国还是台湾地区，当经济高增长阶段结束之后，下一阶段经济增速几乎减半。如果说2000年前中国的城镇化主要靠工业化来推进，2000年至今中国的城镇化是工业化和地方政府“造城运动”双轮驱动的话，那么，今后中国的城镇化如果单纯靠造城，恐怕已难以持续下去了。
2011年的全国土地出让收入达到3.15万亿的顶峰后，2012年回落到2.69万亿左右，但耕地补偿、拆迁成本等大幅上升，中央政府又在其中提取水利、教育等基金，故地方政府靠土地财政获得的可用于投资的资金也大幅减少。随着房地产行业的繁荣阶段已过，地方政府手中可供出售的土地也减少了，而且开发商的购买意愿也在下降，所以，2013年乃至今后土地出让收入及与土地财政相关的收入都将继续下降。从地方政府负债的情况看，2012年底的地方政府债务余额大致在13.07万亿（其中银行贷款、城投债和信托资产三者规模大致为9.8万亿、1.14万亿和1.3万亿，从结构来看，体现两个特点：信贷余额增速放缓和非信贷融资大幅提速），高于市场预期的12万亿，占GDP的比重为23.7%，年均复合增长率为10.5%。可见，地方债务的年增速达到两位数，且资金成本也很高，若按各地制定的巨额投资规划去融资，地方政府债务将快速增长，过不了几年，就会不堪重负，因为政府投资要么是公益性项目，本身无收益，若投资盈利性项目，往往也难以覆盖融资成本。
近日中国高级核算师、中国会计学会副会长张轲警告说，地方政府的债务问题已经“失控”，可能会引发比美国住房市场崩溃更大的金融危机。他说，出于这种忧虑，他的信永中和会计师事务所已全部停止政府的债券销售指令：“我们审计了一些地方政府的债券发行，发现它们非常危险，于是我们就撤了出来；他们大多数不具备强大的还本付息能力。事情可能会变得非常严重。”国际货币基金、评级机构和投资银行都对中国政府的债务提出了担忧。但对于象张轲这样的中国金融业人士发出如此明确的警告，很罕见。
2008年北京放松了借贷约束，来缓冲全球金融危机的冲击。此后，中国地方政府的债务飙升。中国的省、市、县、村目前的债务，估计在1万亿到2万亿元人民币（1600亿到3200亿美元）之间，相当于20％至40％的经济规模。
地方政府所拥有的投资公司，在2013年第一季度出售的债券达2830亿元人民币，为去年同期的两倍多。这种增长通常会被认为能提振经济，但在2013年第一季度，中国的经济增长意外放缓至7.7％。张轲说，许多地方政府投资的项目，从公共广场到道路维修，回报呆滞，所以就在依赖融资来还债。唯一可以做的是发行新债来偿还旧债”，他说。“但是将会有一天，无法再这样继续下去。”张轲还说，当更小的城镇和县发现债券是筹集资金的简单方法，他感到越来越震惊。“这种发展很可怕”，“中国有超过2800个县。如果每个县发行了债务，可能会导致危机，甚至超过美国的房市危机。”
经历了30多年与经济高增长相伴随的城镇化，中国确实应该好好反思和总结城镇化过程的得失。我们对过去所做的事情反思过少，对未来的规划又过多。比如中国在过去30多年中，贫富差距急剧扩大，成为全球收入差距最大的国家之一，或许其原因很简单：中国经济靠投资拉动，其中政府投资占很大比重。在政府支出（包括负债）结构中，用于教育、医疗卫生、贫困救济等社会保障方面的支出过少，而用于与民生无关的支出又过多。虽然从各级政府部门历年发出的有关文件中都可以找到为百姓谋福利方面的诸多目标，例如，有关解决城镇农民工城市户口、医疗及养老保障、子女就学等目标，早在2006年的《国务院关于解决农民工问题的若干意见》中就已经提出，但至今仍作为新的目标被提出。
与民生无关或关联度不高的投资活动往往超前，而与民生紧密相关的支出却往往滞后，这其实是现有的行政体制所决定的。尽管政府转型的口号也早就提出，但转型同样迟缓。对此，无论是政府还是当今学界，都缺乏深入的研究。当然，这些年来政府已经在民生投入方面有了明显的增加，但新的担忧是，如果新一轮城镇化又演变成行政规划下的造城运动，则所谓“农业转移人口市民化”或“公共服务均等化”的目标，又将遥遥无期了。
一般来讲，城市的形成大致有三种模式，一是靠自然力量：交通便利、资源充裕的优越地理环境自然形成的人口密集区；二是靠市场力量：经济发达、产业集聚而形成的经济中心；三是靠行政力量：即依靠行政权力建立起来的区域。中国的问题是行政层级众多、权力过大、干预过强。即便中央的初衷是增加社会福利，缩小城乡差距，到了基层，往往被打着“授人以渔”的旗号，演变成与民无关的投资活动。香港、澳门等都会把财政结余的收入直接发放给本地居民，看上去“授人以鱼”不如“授人以渔”高明，但“授人以渔”的执行结果，却是大部分民众根本吃不到鱼。因此，把城镇化的任务交给市场和企业去做，是最好的选择，政府应该考虑的是如何减少冗员，节省行政费用、压缩不必要的投资项目，如何才能把福利、把钱直接送到低收入群体中，如何减少中间环节的层层盘剥。
更重要的是，城镇化应该是一个基层民主化过程，这样才能决定城镇的发展真正符合民意。由百姓主导城镇的发展，而不是上级领导与开发商决定城镇化。而中国乡村民主实践，一直在村级直选徘徊不前。所以，习李时代的第一个五年，应该将乡镇领导的民主直选、乡镇人大代表政协委员的公开直选列入付诸实施。
乡镇民主化是中国政治转型的重要组成部分，中国政治转型需要底层设计，完成乡镇民主转型后，习李新政就可以在第二个五年开始进行县级与省市级的民主选举。城镇化进程中，腐败、非法强拆、侵犯公民私有财产，甚至强行推进城镇化是难以克服的痼疾。习近平说要把权力关进笼子，李克强说要给公权涂上防腐剂。然而，地方民主化与市民自治，才是防止基层腐败的唯一途径。当政者应该回到政治常识中，让百姓用选票做“纸笼子”关住公权力，让百姓用“口水”（自由发言权）做权力防腐剂，启动城镇民主化进程，让公民独立参选人大代表，独立参选镇长，让这些民选的代表与领导们制定城镇发展规划，这是唯一的正道。
附： 2013年4月23日香港经济导报所载《关于房地产调控政策厉有为九答记者问》
记者：十年来政府对房地产进行了多次调控政策出台，尤其是目前的“国五条”，您认为如何？
厉答：有人说十年九调控，起码重大调控也有五次之多。越调越涨。我认为用抑制需求办法压制房价，是完全把事情搞反了。一是不符合市场规律，与市场规律相向而行；二是不符合民意，把调控矛头指向老百姓，使百姓受损大于受益；三是不符合国情，国情是要拉动内需，房价调控是限制内需，国情是要通过建筑业这个主导产业的发展，拉动很长的产业链条共同发展，而房价调控刚好是使与建筑相关连产业生产大幅萎缩，生产下降、税收减少，失业增多；四是不科学，某些调控政策离科学发展观相距甚远，出台政策随意性很大，很不严肃。
记者：依您看，房地产政策应该怎么着？
厉答：房地产政策可以分两个层次讲。第一个层次是浅层次政策：建议建立两套房地产政策机制，一套机制是以政府为主导的、由政府补贴、低租金的公租房机制。给所有买不起商品房、又无房的居民提供公租房。因此需要建立一套土地、资金、开发、供应政策体系。大量公租房的出现，实际上起到了抑制房价的作用，并使政府在保障民生方面有了定心丸。
另一套机制是完全按市场规律运作的商品房机制。这套商品房运作机制，不限制房型，不限制单房面积，不限制购买，不限制房产投资，不限制户籍，不限制外商购买，更不能禁购。
记者：这样一来，房价会不会越来越高？
厉答：房价高低一是受地价高低制约，二是受供求关系制约，三是受通胀和经济发展大势制约，四是受银根松紧的制约。房价一定随上述因素变化而变化。
使商品房的价格与它的价值相符，应该调控的是土地价格和供应数量，是调控政府而非调控居民。
记者：如果形成房地产泡沫不是很可怕吗？
厉答：有一种情况房价虚高是会形成可怕的泡沫的，那就是国家银行被大房地产商“绑架”，那会产生房地产泡沫和可怕的后果。这一条国家可以用政策调控银行信贷。只要国家银行不被大房地产商“绑架”，可怕的房地产泡沫不会发生。
从另一个角度看，房地产业兴旺，拉动其他产业发展，股市上扬，财政多收，利大于弊。政府用一部分收入补助公租房，也是可行的办法。
记者：目前国家实行的“保障房”制度不是很好吗？为什么还要建公租房机制和体系？
厉答：“保障房”对解决一事一地的局部个别问题，可能是件好事。但对全国全局而言，却是弊大于利。
首先，“保障房”和商品房，两套房价，形成房价的双轨制，这是在市场经济条件下，最别角、最难于实行的、弊端丛生的不可取的制度；
其次，房价双轨制是政府官员产生腐败的温床和土壤；
再次，购买“保障房”的资格和条件很难界定；
第四，由于种种原因，使不够条件购买“保障房”的居民，进住了“保障房”(这种情况不会少），很难赶出“保障房”，造成社会新的不安定因素；
第五，“保障房”的叫法并不科学。世界上目前任何国家的任何政府，都无法保障需要住房的居民，保障由政府给他们提供低价的（脱离市场价格）准商品房。确定这一保障目标是永远实现不了的。由上述原因，我才建议取消“保障房”制度，建立公租房机制。
记者：房地产调控政策与我国的城镇化是什么关系？四、五亿农村人口进城，产生城市病怎么办？
厉答：房地产调控政策与我国的城镇化关系密切，其关连度很高。城镇化不是县改区的名称城镇化，也不是城市政府廉价圈农民土地的土地城镇化，其实质是农村人口的城镇化。四、五亿农村人口进城，成为居民，改变生产、生活方式，这才是城镇化的本质。农村人口进城，居住是第一件大事，公租房机制可以说是为城镇化配套的大机制、大政策。也是扩大内需的最大利好。
我们现在就生活在城市病中，天天堵车这不是城市病吗？现在在政府主导下的有序城镇化不会形成新的城市病。如：大量无业游民、大量失业者、大量平民窟使城市秩序混乱，城市设施严重不足等城市病，我们应当警惕，并采取对策防止出现。我担心的不是新的城市病而是农村病。
记者：什么是农村病？
厉答：有的地方政府靠土地财政维系。国家的土地开发指标有限，于是有的地方政府就在农民宅基地上动脑筋。让开发商先给农民建楼，让农民集中上楼，然后把农民的宅基地让开发商开发，政府以此增加财政收入，这种做法很可怕，会形成农村病。农民上楼是一种生产、生活方式的改变。在农民生产、生活方式未改变的情况下，让农民上楼，后患无穷，供水、供电、供气、供暖怎么办？排污怎么办？垃圾处理怎么办？养殖怎么办？储粮怎么办？农具怎么办？在条件没有具备的情况下，后果不堪设想。这种做法正在被越来越多的地方政府效仿，这是不计后果的做法。如果是在大城市效区，农民生产、生活方式基本改变的地方是可行的。
记者：您刚说房地产政策分两个层次，您说了第一个层次，那么第二层次是什么含义？
厉答：我说的第二个层次，即深层次的政策，是使绝大多数土地民有化，也可以称私有化。让农民拥有土地所有权。目前，农村土地叫集体所有，究竟谁所有？实际已经演变成村主任所有。村所有，村不是法人，那么土地就没有法人，没有真正的主人。在这种情况下，土地的挥霍浪费、私相授受、以地谋私、贪赃枉法彼彼皆是，农村的集体闹事的事件也多由此引起，权力层与农民在土地层面上的矛盾是尖锐的。农民只拥有土地的经营权，而没有所有权，农民的土地不能抵押，不能市场交易，只能低价卖给政府，农民在自己土地上盖了房也叫小产权房，多方受到打压，这对农民是不公平的。
农民有了土地所有权，就有了土地在法律范围内的处置权和收益权，市场经济在这一方面才更趋完善。
在此基础上，居民买到的商品房，才有可能是有永久所有权的商品房。在此基础上，开征房地产税才名正言顺。开征房地产税，不但增加财政收入，也是调控房价的重要手段之一。
记者：有些学者担心，一旦土地私有化了，农民到缺钱时把土地卖了，成了无业游民拥到城市怎么办？
历答：这种情况有可能发生，但不会大量发生。土地是农民的命根子，不到万不得已，不会那么办。
如果有您说的那种情况，政府亦可用政策调控。例如：购买农民土地者，必须对完全失地农民的未来生活出路提出切实的保障办法。否则，法律不批准买卖。
以上议论是一家之言，可能有不妥当的地方。但是愿望是好的，心是热的，愿中华民族的伟大复兴梦早日顺利实现。
谢谢！
